• Tahur Vieira

O que é e como funciona a administração de condomínios?

Atualizado: Out 15

Administração de condomínios é uma atividade focada nos processos e demandas dentro de um condomínio. Saber fazê-la de forma eficiente e profissional, ajudará seu condomínio a ter melhores resultados e proporcionar o bem estar de todos



Assim como administrar uma empresa, administrar um condomínio requer conhecimento profissional. Principalmente em áreas como: contabilidade, gestão financeira, de recursos humanos, planejamento estratégico, direito condominial e manutenção predial.


Além disso, exige do gestor habilidade e empatia para lidar com os diferentes perfis de moradores. Os conflitos são inevitáveis na vida em condomínio.

Portanto, a administração de condomínios deve ser profissional, qualificada e experiente.


Quer saber o que é administração condominial? Quem são os principais envolvidos nela? De um jeito simples e fácil?


Nesse artigo vamos lhe mostrar isso e as principais informações que envolvem a administração de um condomínio.


Vamos lá? Começaremos apresentando quem são: administradora de condomínios e síndico (profissional ou não).


O que é a administradora de condomínios?


Administradora de condomínios é uma empresa especializada em administração condominial. Dá suporte ao síndico no seu dia a dia nas áreas administrativas, financeira, jurídica e operacional.


Possui expertise nas demandas da administração condominial. Além disso, possui profissionais especializados nessa área. Pode ser uma administradora de condomínios residenciais, comerciais ou fazer a administração de bens.


Ela não substitui o síndico nem está acima dele. Saiba mais sobre a função de uma empresa de administração de condomínios em nosso artigo: O que faz uma administradora de condomínios? (em breve!)


Se você já sabe o que ela faz e quer dicas de como escolher a administradora certa, veja nosso outro artigo sobre: Como escolher uma administradora de condomínios em Passo Fundo. (em breve!)


Nele você verá que ela deve ter autorização para operar no mercado de administração condominial e que é recomendado que ela seja certificada.


Quem é o síndico? O que ele faz na administração do condomínio?


O síndico é o administrador responsável para representar o condomínio (judicialmente ou não). Deve ser eleito em assembleia geral e seu mandato pode ser exercido por até dois anos.


De maneira geral, existem dois tipos de síndico:

  • síndico natural: morador residente, não profissional, condômino;

  • síndico profissional: empresa ou profissional especializado na administração de condomínios;

Qualquer que seja o tipo de síndico, sua função é administrar um condomínio e resolver os conflitos de relacionamento que ocorrem no dia a dia. Este último é, sem dúvida, uma das maiores dores de cabeça para qualquer síndico.


A administração de condomínios é uma atividade que vai além de atribuições administrativas financeiras ou operacionais, ela exige habilidade para lidar com pessoas e mediar conflitos.


Dentro de um condomínio existem regras e, além disso, existe lei que regula as funções, responsabilidades, direitos e deveres na administração de condomínios.


Falaremos mais a frente sobre legislação de condomínios.


Quais as funções e atribuições do síndico?


De acordo com a lei, é dever do síndico na administração de um condomínio:

  • Convocar assembleia dos condôminos;

  • Representar o condomínio, em juízo ou fora dele, em defesa dos interesses comuns;

  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e as determinações da assembleia;

  • Cuidar da conservação das partes comuns;

  • Cobrar os condôminos de suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas;

  • Prestar contas aos condôminos pelo menos uma vez ao ano e sempre que exigidas;

  • Realizar o seguro da edificação;

  • Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

  • Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.

Não só o síndico, o condomínio como um todo deve seguir leis ou regras. Veja abaixo as principais características da legislação de condomínios.


Legislação de condomínios


Código Civil


O Código Civil é o instrumento superior a toda as outras leis do condomínio. Existem artigos de lei no Brasil que regulamentam a vida em condomínio e definem responsabilidades na administração do condomínio. Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/64


Havendo conflitos, casos de inadimplência e descumprimento de normas na gestão de condomínios, o regimento e a convenção do condomínio devem ter o Código Civil como base.


Convenção do condomínio


Requer quórum para aprovação de dois terços dos condôminos. A convenção do condomínio é o documento obrigatório na gestão de condomínios. Ela detalha as regrasde acordo com a realidade de cada empreendimento.


Em uma convenção do condomínio define-se:

  • Quotas;

  • Modo de pagamento dos condôminos;

  • Fundo de reserva;

  • Forma de administração;

  • Competência das assembleias.

Este é um documento base para síndico, administradoras, condôminos e moradores realizarem uma boa administração de condomínio. Se for desrespeitado, é passível de aplicação de multa.


Dada a sua importância, recomenda-se que seja feito com um auxílio de uma administradora de condomínios ou advogado. Além disso, deve ser registrada em cartório depois aprovada.


Você já leu a convenção do seu condomínio?


Regimento interno do condomínio


O quórum para aprovação do regimento interno é com maioria simples dos presentes na reunião da assembleia.


Ele um documento que faz parte da convenção. Seu foco é o cotidiano do condomínio. Sendo assim, deve deixar claro as regras de convivência entre os moradores.


Ele facilita muito para quem vive e administra um condomínio, pois contém informações como: permissão para ter animais, local para bicicletas e uso das dependências comuns.


Consulte o regimento do seu condomínio, veja quais as regras estão nele. Muitos conflitos e descumprimento de normas acontecem porque os moradores e síndicos não tomam conhecimento desse documento.

Agora que você já conhece as principais informações que envolvem a administração de condomínios, que tal saber sobre os diferentes tipos dela?


Você é síndico ou mora em um condomínio residencial? Sabe qual a característica de gestão neste tipo de empreendimento?


Confira abaixo os tipos de administração de condomínios:


Administração de condomínios residenciais


A administração condominial nesse tipo de empreendimento, visa manter a infraestrutura em perfeita ordem, de modo a garantir a satisfação de moradores e a proteção ao patrimônio.


A administração de condomínios residenciais é uma das mais complexas. Nela, estão os maiores níveis de conflitos pessoais e desafios financeiros.


O dia a dia neste tipo de empreendimento não é nada fácil para quem é síndico ou administradora.


Os desafios em administrar condomínios residenciais são: proporcionar um clima agradável e harmônico entre condôminos, principalmente mediando os conflitos, e garantir a saúde financeira do condomínio.

Algumas características na administração de condomínios residenciais:

  • Tem horário para a realização de obras nos apartamentos ou casas;

  • Há dias e horários certos para mudanças;

  • Quando não há vaga de garagem pré-definida, ela será por sorteio;

  • O barulho não pode atrapalhar a vida dos vizinhos;

  • Moradores dividem itens como garagem, elevadores e corredores.

  • Áreas comuns e áreas de lazer requerem cuidados e atenção, como: piscina, playground, churrasqueira, salão de festas etc.;

  • Rotina de zeladoria e manutenções preventivas;

  • Sistema de segurança: condomínios residenciais tendem a sofrer mais com assaltos.

Administração de condomínios comerciais


Do mesmo modo que na gestão de condomínios residenciais, a administração de condomínios comerciais, visa manter toda a estrutura em pleno funcionamento.


Contudo, rotina para administrar um condomínio comercial é completamente diferente.

Depende da atividade comercial e porte do empreendimento. Além disso, deve-se observar também o comportamento do fluxo e volume de pessoas.


Se consideramos o momento em que vivemos diante dessa pandemia e quarentena, provocada pelo novo coronavírus, administrar um condomínio comercial se tornou uma tarefa que exige um grande cuidado. Principalmente por parte do síndico.


Em condomínios comerciais o número de conflitos entre condôminos tende ser menor. Porém, as demandas operacionais e administrativas estão em função do número de visitantes.

Algumas características na administração de condomínios comerciais:

  • Limpeza: deve-se dar maior atenção a ela. Condomínios comerciais recebem um fluxo maior de pessoas por dia, a higienização requer maior cuidado.

  • Funcionários: precisam ser capacitados. Ter um treinamento sobre como lidar com o público, incluindo recepcionistas e equipe de segurança.

  • Segurança: deve ser uma das prioridades. Ter ao menos um sistema de vigilância por vídeo.

  • Salas de reunião: de maneira geral, os condomínios comerciais disponibilizam salas que podem ser reservadas pelos condôminos. O síndico e administradora precisam coordenar essas reservas. Isso pode ser facilitado se for utilizado um software para administração de condomínio com esse tipo de recurso.

  • Automatização de condomínio: uso da tecnologia facilita o dia a dia. Por exemplo, portarias virtuais, softwares de gestão ou catracas eletrônicas.

Conte sempre com a Premium


Neste artigo você pode aprender um pouco mais sobre a administração de condomínios e como ela é importante. Seja um síndico ou morador, todos precisam conhecer e saber o que envolve a administração dos condomínios.


Dessa forma, é possível evitar que surjam conflitos por falta de entendimento ou conhecimento das regras em um condomínio.


Conheça o serviço de administração de condomínios da Premium e os principais recursos disponíveis.


Tem algum assunto que você gostaria de saber e não foi abordado? Entre em contato, gostaríamos de saber sua opinião!

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